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  • Foto do escritorMoreira & Mahle

Tokenização de ativos imobiliários vantagens e desafios perante o sistema legal brasileiro


O mercado imobiliário é conhecido por sua burocracia e conservadorismo, o que muitas vezes resulta em ativos de baixa liquidez. Os negócios imobiliários são complexos e exigem um profundo conhecimento das partes envolvidas sobre regras registrais, notariais e normas do direito civil relacionadas a atos notariais, direitos de propriedade, garantias reais, entre outros.

No entanto, há uma tendência de simplificar esses processos, reduzindo custos e aumentando a agilidade e a transparência. É nesse contexto que o mercado imobiliário está explorando a tokenização de ativos imobiliários. Essa prática, semelhante à tokenização de participação societária, envolve a classificação dos ativos imobiliários como security tokens, embora o contrário não seja verdadeiro.

O objetivo é desmitificar o conceito de tokenização de ativos imobiliários e explorar suas características, vantagens e desafios dentro do sistema legal brasileiro aplicável aos negócios imobiliários.

Antes de tudo, é importante compreender alguns conceitos básicos, como tecnologia de ledger distribuído (DLT), blockchain, smart contracts e tokens. A tecnologia DLT permite o registro confiável e rápido de informações em uma rede descentralizada. A blockchain é um tipo de DLT que organiza os registros em blocos interligados e criptografados. Os tokens representam ativos ou direitos no ambiente digital, podendo ser fungíveis ou não fungíveis (NFTs). Os smart contracts são códigos computacionais que representam ações, obrigações e direitos e podem ser automaticamente executados com base em eventos específicos.

A tokenização de ativos imobiliários é o processo de transformar um ativo real ou virtual em um ativo digital, registrado em blockchain, por meio da emissão de tokens que representam aquele ativo. No mercado imobiliário, isso significa dividir os direitos sobre um imóvel em tokens, que representam frações desse imóvel. Essa prática combina a tecnologia DLT, blockchain, smart contracts e propriedade fracionada.

A tokenização traz algumas vantagens em relação a outras formas de transações imobiliárias. Ela reduz os custos transacionais, automatiza processos, aumenta a transparência das operações e possibilita maior liquidez dos ativos. Além disso, a descentralização da rede elimina a necessidade de terceiros para validar as transações, mitigando riscos no contexto financeiro.

No entanto, a tokenização de ativos imobiliários ainda enfrenta desafios no Brasil. Tecnicamente, o mercado imobiliário brasileiro ainda não está preparado para essa tecnologia, exigindo a adoção de um sistema de blockchain amplamente aceito. Além disso, é necessário estabelecer uma regulamentação clara sobre a tokenização imobiliária, incluindo aspectos notariais, registrais e tributários. Questões importantes a serem respondidas são a proteção dos titulares dos tokens em caso de alienação ou ônus sobre o imóvel, a extensão dos direitos do titular do token, a viabilidade de escrituras inteligentes e autoexecutáveis, e a forma como as operações de tokenização serão tributadas.

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